상속받은 토지를 매도할 때는 일반 매매와 마찬가지로 양도소득세가 부과됩니다. 하지만 상속재산은 피상속인의 취득 시점부터 보유기간을 계산하고, 토지의 성격에 따라 세율이 달라집니다. 이번 글에서는 상속 토지의 양도세율 구조와 적용 방식, 그리고 비사업용 토지 중과 여부까지 정리했습니다.
양도세 계산의 기본 구조
양도소득세는 아래와 같은 공식으로 계산됩니다.
양도소득세 = (양도가액 – 취득가액 – 필요경비) × 세율
여기서 세율은 과세표준에 따라 누진적으로 적용되며, 지방소득세(10%)가 추가됩니다.
상속받은 토지 역시 이 구조를 그대로 따릅니다.
기본 세율 구간
과세표준별로 적용되는 기본 양도세율은 다음과 같습니다.
| 과세표준 구간 | 세율(소득세) | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | 0 |
| 1,400만원 초과 ~ 5,000만원 | 15% | 126만원 |
| 5,000만원 초과 ~ 8,800만원 | 24% | 576만원 |
| 8,800만원 초과 ~ 1억5천만원 | 35% | 1,540만원 |
| 1억5천만원 초과 ~ 3억원 | 38% | 1,990만원 |
| 3억원 초과 ~ 5억원 | 40% | 2,540만원 |
| 5억원 초과 | 42~45% | 3,540만원 |
지방소득세는 위 금액의 10%가 별도로 추가됩니다.
즉, 실질 부담률은 약 6.6%~49.5% 수준이 됩니다.
상속 토지의 보유기간 계산 방식
상속받은 토지는 일반 매매와 달리 피상속인의 취득일을 기준으로 보유기간이 산정됩니다.
이는 세율을 결정하는 핵심 기준입니다.
| 보유기간 | 적용 세율 | 설명 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 50% | 단기 양도세율 |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 40% | 단기 보유 중과 |
| 2년 이상 | 기본 누진세율(6~45%) | 일반 과세 대상 |
따라서 피상속인이 해당 토지를 장기간 보유했다면, 상속인이 곧바로 팔더라도 장기보유로 인정되어 일반 누진세율이 적용됩니다.
비사업용 토지 중과세율
상속받은 토지가 비사업용 토지로 분류되면 세 부담이 커집니다.
비사업용 토지는 기본세율에 10%p가 추가되어 최대 55% 수준의 세율이 적용될 수 있습니다.
| 구분 | 적용 세율 | 비고 |
|---|---|---|
| 사업용 토지 | 일반세율(6~45%) | 농지, 임야 등 실사용 목적 |
| 비사업용 토지 | 일반세율 + 10%p | 투기성·미사용 토지 |
비사업용 토지 여부는 지목·용도·이용기간 등을 기준으로 판단되며, 실제 이용 내역이 국세청 기준에 부합해야 합니다.
절세 전략 포인트
-
보유기간 확인
피상속인의 취득일을 기준으로 보유기간을 계산해야 단기세율을 피할 수 있습니다. -
비사업용 판정 사전 검토
토지가 실제로 사용 중이라면, 사업용으로 입증할 자료(농지원부, 임대계약서 등)를 준비하세요. -
양도 시점 조정
2년 이상 보유가 인정되는 시점 이후에 양도하면 세율 차이로 큰 절세 효과를 얻을 수 있습니다. -
지방소득세 포함 계산
실세율 계산 시 지방소득세(10%)를 반드시 포함해 총세 부담을 확인해야 합니다.
유용한 링크 모음
FAQ (자주 묻는 질문)
상속받은 토지도 양도세를 내야 하나요?
네. 상속받은 재산을 매도하면 일반 자산과 동일하게 양도소득세가 부과됩니다.
보유기간은 상속일 기준으로 계산되나요?
아니요. 상속 토지는 피상속인이 취득한 시점부터 보유기간을 계산합니다. 따라서 장기보유로 인정받을 가능성이 높습니다.
비사업용 토지는 어떤 기준으로 판단하나요?
토지를 실제 사용했는지 여부가 기준입니다. 농지나 임야라도 방치되었다면 비사업용으로 중과될 수 있습니다.
단기 양도세율이란 무엇인가요?
취득 후 2년 미만에 매도한 부동산에 적용되는 고세율 제도입니다. 1년 미만은 50%, 2년 미만은 40% 세율이 부과됩니다.
상속 토지를 공동으로 팔면 세율은 어떻게 되나요?
각자의 상속 지분에 따라 별도 계산됩니다. 각 상속인이 자신의 양도차익을 기준으로 세율을 적용받습니다.
지방소득세는 별도로 내야 하나요?
네. 산출된 양도소득세의 10%를 지방소득세로 추가 납부해야 합니다.
