2025년 하반기, 전세시장에 커다란 변화가 예고되어 있습니다.
7월부터 전세자금대출에도 DSR 규제와 보증비율 축소 등 대출 규제가 대거 적용되기 때문인데요.
전세를 준비 중이라면 이번 규제 변화를 반드시 체크해야 합니다.
한 번 놓치면 수천만 원 차이가 날 수 있는 만큼 꼼꼼히 살펴보세요!
7월부터 적용되는 전세 대출 규제 핵심은?
이번 대출 규제는 크게 3가지 핵심 변화로 요약됩니다.
| 구분 | 기존 | 7월 이후 변경 |
|---|---|---|
| DSR 적용 여부 | 일부 대출만 적용 | 전세대출 포함 전면 적용 |
| 보증비율 | 최대 90% | 최대 80%로 축소 |
| 소유권 이전 조건부 대출 | 가능 | 전면 금지 |
DSR 전면 적용 – 전세대출도 예외 없다
가장 큰 변화는 스트레스 DSR 규제 3단계가 전세대출까지 확대 적용된다는 점입니다.
– 전세대출이 주택담보대출, 신용대출과 함께 DSR 계산에 포함되며
– 연소득 대비 모든 대출 원리금 상환액 합계가 일정 비율(40% 내외)을 초과하면 대출 한도가 크게 줄어듭니다.
특히 기존보다 대출 한도가 줄거나 심사 통과 자체가 어려울 수 있으니 주의해야 합니다.
전세보증금 90% → 80%로 낮아진다
두 번째 큰 변화는 전세대출 보증비율 축소입니다.
– 현재는 HUG, SGI 등 보증기관을 통해 전세보증금의 90%까지 대출 가능했지만,
– 7월 21일부터 수도권과 규제지역은 80%까지만 보증합니다.
예를 들어 전세보증금 3억 원 기준
→ 기존엔 최대 2억 7천만 원 대출 가능 → 앞으로는 2억 4천만 원으로 줄어듦
이제는 자기자금(보증금)의 비중을 더 높여야 하므로 자금 계획을 다시 세워야 합니다.
소유권 이전 조건부 대출 전면 금지
이번 규제의 또 다른 핵심은 소유권 이전 조건부 전세대출 금지입니다.
– 그간 일부 갭투자 수요가 전세대출을 이용해 집을 사고, 전세를 놓는 방식으로 이어져 왔지만
– 7월부터는 실거주 목적이 아닌 갭투자용 전세대출은 원천 차단됩니다.
이는 실수요자 보호 측면에서는 긍정적이지만, 투자자들에게는 큰 타격이 될 전망입니다.
내 상황에 맞춰 어떻게 준비할까?
규제 시행 전후로 대출 조건이 극명하게 갈리기 때문에, 본인 상황을 꼼꼼히 점검해야 합니다.
상황별 체크포인트
– 7월 이전 계약 예정자
– 계약금 지급 여부가 중요 → 6월 28일 이전 계약금 지급 시 기존 규정 적용
– 7월 이후 계약 예정자
– DSR 심사 통과 여부 미리 계산해보기
– 대출 한도 축소 감안해 자금계획 조정
– 갭투자 목적이라면
– 전세대출 활용은 이제 불가능 → 투자 전략 전면 재검토 필요
7월 규제 전·후 비교 요약
| 항목 | 규제 전 | 규제 후 (7월~) |
|---|---|---|
| DSR 적용 | 전세대출 제외 | 전세대출 포함 |
| 보증비율 | 90% | 80% |
| 소유권 이전 조건부 대출 | 가능 | 금지 |
유용한 링크 모음
FAQ (자주 묻는 질문)
전세대출도 이제 소득심사에 들어가나요?
네. 7월부터 전세대출도 DSR 계산에 포함됩니다.
6월에 계약금만 걸면 규제 안 받나요?
맞습니다. 6월 28일 이전 계약금 지급 시 기존 규정 적용 가능합니다.
갭투자용 전세대출은 완전히 금지인가요?
네. 소유권 이전 조건부 전세대출은 7월부터 전면 금지 됩니다.
보증비율 축소로 대출 한도가 얼마나 줄까요?
예) 3억 원 전세금 → 기존 2.7억 원 → 규제 후 최대 2.4억 원으로 축소됩니다.
수도권 아닌 지역도 보증비율 줄어드나요?
현재는 수도권·규제지역 위주로 시행되나, 전국 확대 가능성 도 언급되고 있습니다.
규제 시행일은 언제인가요?
보증비율 축소는 7월 21일 , DSR 규제는 7월부터 단계별 확대 적용 됩니다.
