전세 사기를 당했을 때, 가장 먼저 드는 생각은 하나입니다.
“내 보증금, 어떻게든 돌려받을 수 있을까?”
다행히 2025년 현재는 전세사기 피해자 보호 특별법이 시행되고 있고,
HUG(주택도시보증공사) 보증보험을 통한 보상 절차도 조금씩 정비되고 있습니다.
하지만 절차를 모르면 시간과 비용이 허비되기 쉽습니다.
오늘은 실제 피해자가 보상을 받기까지 거치는 단계별 루트를 정리했습니다. 💡
1. 피해자 인정 신청이 첫 단계입니다
전세 사기 피해 보상은 ‘전세사기피해자’로 인정받는 것부터 시작됩니다.
이 절차는 국토교통부 전세사기피해자지원센터 또는 지자체에서 신청할 수 있습니다.
신청 요건은 다음과 같습니다.
- 임대인이 보증금을 반환할 의사 또는 능력이 없을 것
- 확정일자, 전입신고 등 기본 요건을 갖췄을 것
- 주택가격 대비 전세금이 과도하거나(깡통전세) 피해 가능성이 명백할 것
📍 신청 방법
- 오프라인: 거주지 관할 시·군·구청 전세피해지원센터 방문
피해자로 인정되면 임시거주, 금융지원, 소송비 지원 등 여러 제도를 이용할 수 있습니다.
2. HUG 보증보험 이행청구, 가입자는 가장 빠른 보상 루트
전세계약 당시 HUG(주택도시보증공사)의 전세보증금 반환보증에 가입되어 있다면
가장 확실한 보상 루트는 바로 ‘이행청구’입니다.
절차 요약
1️⃣ 임대차 계약 만료 후, 임대인이 보증금 반환을 거부하거나 연락두절
2️⃣ HUG 홈페이지 또는 모바일 앱에서 이행청구서 접수
3️⃣ 다음 서류를 제출
– 확정일자부 전세계약서
– 전입신고 확인서
– 임대인 미반환 사실 증빙 (내용증명 등)
4️⃣ HUG 심사 후 보증금 지급
📊 평균 지급 기간은 약 3~5주,
대부분의 세입자가 원금 대부분을 회수할 수 있습니다.
단, 보증보험 미가입자라면 이 루트는 사용할 수 없습니다.
3. 보증보험 미가입자라면 ‘특별법 보상제도’를 이용하세요
보증보험에 들지 않았다면,
‘전세사기피해자 지원 및 주거안정 특별법’의 보상 제도를 통해 구제가 가능합니다.
지원 내용은 다음과 같습니다.
| 구분 | 지원 내용 | 주요 조건 |
|---|---|---|
| 임시거주 지원 | LH 공공임대 또는 임시주택 제공 | 피해자 인정 후 가능 |
| 소송비 지원 | 변호사 선임료 및 인지대·송달료 일부 또는 전액 지원 | 피해자 결정 통지 후 신청 |
| 금융지원 | 대체주택 전세자금대출, 피해금액 일부 융자 | 소득 및 신용 요건 충족 시 |
| 경·공매 지원 | 배당요구, 권리분석, 집행지원 안내 | 피해주택 소유권 분쟁 중 |
📍 이 모든 절차는 전세피해지원센터(1599-0001)에서 상담 후 진행할 수 있습니다.
4. 경매·공매 진행 중이라면 배당요구 절대 잊지 마세요
피해주택이 이미 경매나 공매 절차에 들어갔다면,
세입자는 반드시 ‘배당요구신청’을 통해 권리를 주장해야 합니다.
배당요구 절차
1️⃣ 법원 또는 한국자산관리공사(온비드) 경매 공고 확인
2️⃣ 공고일로부터 2개월 이내 배당요구서 제출
3️⃣ 전세계약서, 확정일자, 전입세대 열람표 등 증빙 제출
⚠️ 기한을 넘기면 우선변제권을 잃게 되므로 반드시 기한 내 신청해야 합니다.
5. 민사소송과 형사고소도 병행 가능합니다
사기 의도가 명백한 경우,
형사고소(사기죄·배임죄)와 보증금 반환청구 민사소송을 병행할 수 있습니다.
- 형사: 임대인의 기망행위, 고의적 잠적, 허위 명의 계약 등 입증
- 민사: 보증금 반환청구, 손해배상청구 병행
📍 형사고소는 경찰청 사이버수사국 또는 검찰청 민원실에서도 접수 가능합니다.
6. 피해자 인정 후 추가 지원 제도
전세사기 피해자로 공식 인정되면 아래 제도도 함께 이용 가능합니다.
| 구분 | 지원 내용 |
|---|---|
| 주거이전비 | 최대 200만 원 한도 지원 |
| 대체주택 전세자금대출 | 연 2% 이하 저금리 |
| 법률·심리 상담 | 대한법률구조공단, 한국심리상담센터 연계 |
| 신용회복 지원 | 신용회복위원회 전세피해자 프로그램 운영 |
유용한 링크 모음
FAQ (자주 묻는 질문)
보증보험 미가입자도 보상을 받을 수 있나요?
네. 특별법을 통해 피해자 인정을 받으면, 법률비 지원·임시주거 지원 등을 받을 수 있습니다.
피해자 인정 심사는 얼마나 걸리나요?
서류가 완비된 경우 평균 2~4주 정도 소요됩니다.
HUG 보증보험은 언제까지 청구할 수 있나요?
임대차 종료일로부터 1개월 이상 경과 후에도 반환이 안 된 경우 바로 청구할 수 있습니다.
경매 중인 집에 살고 있어도 지원받을 수 있나요?
네. 배당요구를 통해 권리를 행사하면, 피해자 결정 및 지원 대상이 될 수 있습니다.
법률 지원은 무료인가요?
대한법률구조공단, 전세피해지원센터 연계 변호사를 통해 무료 또는 저비용 지원 이 가능합니다.
피해를 당했을 때 가장 먼저 해야 할 일은?
1️⃣ 내용증명 발송 → 2️⃣ 피해자 인정 신청 → 3️⃣ HUG 또는 특별법 절차 착수 이 순서로 진행하는 것이 가장 효율적입니다.
빌라 전세 사기는 개인이 감당하기엔 너무 복잡한 법적 문제입니다.
하지만 제도는 이미 만들어져 있고, 대응만 빠르면 회복 가능성은 높습니다.
지금 당장 등기부 확인, 보증보험 여부 점검, 피해자 신청부터 시작하세요.
그 한 걸음이 수억 원의 보증금을 지키는 첫걸음입니다. ⚖️
