남매 간 증여세와 양도세 계산법 완벽 정리

남매 간 주택 이전을 계획할 때 가장 많이 헷갈리는 부분이 바로 증여세와 양도세입니다. 특히 시가가 수억 원대인 주택을 무상으로 이전하거나 매도하는 경우, 세금 부담 규모가 크기 때문에 반드시 미리 계산 구조를 이해해야 합니다. 오늘은 4억 원대 주택을 남동생에게 양도(증여)한다고 가정했을 때 적용되는 증여세와 양도세의 기본 원칙과 사례를 정리했습니다.

증여세 계산 방식

남매 사이에서 주택을 무상으로 이전할 경우, 증여세는 증여받는 동생이 부담합니다.
증여세율은 누진세 구조로 되어 있으며, 형제자매 간 증여의 경우 증여재산공제 금액이 매우 작기 때문에 실제 세 부담이 크게 발생할 수 있습니다.

증여세율 구조는 다음과 같습니다:

예시: 시가 4억 원 주택을 증여할 경우

• 과세표준 약 4억 원
• 세율 20% 적용 → 산출세액 약 8,000만 원 전후 발생

형제자매 간 증여는 공제액이 사실상 거의 없기 때문에 세 부담이 크다는 점을 꼭 유의해야 합니다.

양도소득세 계산 원리

증여를 하지 않고 매매 형식으로 양도하거나, 증여 후 다시 매도하는 경우에는 양도소득세 문제가 발생합니다.

양도소득세 기본 구조:
양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비
과세표준 = 양도차익 – 장기보유특별공제
양도소득세 = 과세표준 × 누진세율 – 누진공제

양도세율은 보유기간, 주택 수, 조정대상지역 여부에 따라 달라지며, 기본 구간은 다음과 같습니다:

예시: 취득가액 1억 원, 양도가액 4억 원 → 양도차익 3억 원
→ 과세표준 약 3억 원 → 세율 38% 적용 → 산출세액 약 1억 1,000만 원 전후 발생

증여세와 양도세 비교

남매 간 주택 이전에서 어떤 선택이 유리한지는 “보유기간·거주기간·조정대상지역 여부·1주택 비과세 조건”에 따라 달라집니다.

즉, 어떤 방법을 택하든 억 단위의 세금이 발생할 수 있으며, 단순히 “증여가 싸다” 또는 “매매가 낫다”로 단정할 수 없습니다.

절세 전략 고려 사항

• 1주택 비과세 요건 충족 여부: 2년 이상 보유·거주 조건 충족 시 양도세 비과세 가능
• 조정대상지역 여부: 세율 및 공제 조건이 크게 달라짐
• 증여 시 취득세: 증여세 외에 별도로 취득세 약 3.5% 이상 발생
• 증여 후 단기간 내 매도 시 세 부담: 이월과세 규정에 따라 원 소유자 취득가액 기준으로 계산

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FAQ (자주 묻는 질문)

형제자매 간 증여세 공제액은 얼마나 되나요?

형제자매 간 증여는 ‘기타 친족’에 해당하며, 증여재산공제는 1천만 원 정도로 매우 작습니다.

증여받은 집을 바로 팔면 양도세는 어떻게 계산되나요?

증여자의 취득가액을 기준으로 양도차익을 산출하는 ‘이월과세’ 규정이 적용되어 세 부담이 커질 수 있습니다.

2년 이상 거주한 1주택이면 비과세가 가능한가요?

네, 조정대상지역이 아닌 경우 2년 이상 보유·거주 조건 충족 시 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

증여와 매매 중 세금이 더 적게 나오는 방법은 무엇인가요?

일반적으로 증여세와 양도세 모두 억 단위 부담이 발생하므로, 보유기간·지역 조건에 따라 유불리가 달라집니다. 개별 상황에 맞춰 시뮬레이션이 필요합니다.

증여 시 추가로 내야 하는 세금이 있나요?

네, 증여세 외에 증여취득세가 별도로 부과됩니다. 세율은 약 3.5% 이상이며, 지역과 주택 수에 따라 달라질 수 있습니다.

세무 상담은 어디서 받을 수 있나요?

국세청 홈택스 또는 세무서에서 무료 상담을 받을 수 있으며, 복잡한 사례는 세무사에게 의뢰하는 것이 좋습니다.